マンション経営のことならプレスト 最長35年間空室保証で安心のマンション経営

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ピンポイント&プラン

“3本の柱”THREE SUPPORT

完璧なエリアに狙いを定めたピンポイント戦略。

『不動産に重要なことがらを3つあげると1に立地、2に立地、3に立地』。
アメリカの不動産王ドナルド・トランプ氏の言葉にもあるように、不動産投資は「一にも二にも立地です」。
プレストの「空室のないマンション経営」の取り組みにおいても「立地」は、入居者を惹きつけることはもちろん、資産価値を維持するうえでも不可欠な、最重要のファクター(要因)となります。
中でもプレストがマンション経営に推奨する都市は、2020年のオリンピック開催が決定した首都東京、国内において第3位の人口をもつ大阪、人口増加率で国内トップの福岡。
この3都市を軸に、安定的に収益が見込める賃貸マンションを供給しています。
また、この3都市でのマンション経営を推奨する理由は、ただ人口(人口増加率)が多いという理由だけではありません。
そこには人を惹き寄せるだけの街の魅力があり、投資先として将来性が見込める都市であるからです。

不動産投資したくなる「東京」の魅力

アベノミクスによる景気改善の動きが一段と活気づき、2013年7月時点の都道府県地価調査(基準地価)では、東京の地価が5年ぶりに上昇に転じ、不動産が動きだしています。
とりわけ東京は、不動産売買額でニューヨーク、ロンドンに次ぎ世界3位といった人気ぶりです。
もちろん、その一つの要因として、2020年の東京オリンピック開催が期待を高めていることは言うまでもありません。
インフラ整備のために「人・モノ・金」が大量に東京へ集中することが予測されるため、日本だけではなく、海外の投資家たちも「東京」に注目しているのです。


「東京」イメージ写真

不動産投資したくなる「大阪」の魅力

東京同様に地価の下げ止まりが鮮明になった大阪。
インフレ期待が徐々に拡大し、積極的な不動産取得がみられ、現実の地価は公示地価よりも高いと思われます。
また、雇用や転職の機会の多さ、賃金の高さなど、労働市場における条件差から、地方からの転入者が加速しています。
この勢いは、オフィス、住宅の重要にも現れており、不動産全体の底上げとなっているのです。
さらに、政府としても、これまでとは次元の違った立地競争力の抜本的強化を行っており、経済を活性化しインフラが集約されて行くことを考えれば、大阪の不動産の価値も高まると考えられます。


「大阪」イメージ写真

不動産投資したくなる「福岡」の魅力

2013年5月に150万人を突破した福岡市の人口。
さらに2035年までには160万人を超える予測がされており、まさに日本で最も将来に渡って人口が増え続ける都市と推測されています。
また、人口全体に占める学生数の比率の高さでも、京都、東京に次ぎ第3位。
女性の社会進出の現われから、20代女性の未婚率も全国第3位。
このように若い世代が生活する都市としての印象が強い福岡は、政令指定都市の中でも物価水準が低く、生活拠点が中心部に近いこともあり、住み心地のよい街として、全国的に認知されています。
だからこそ、賃貸マンション需要も多く、ますます不動産投資先として魅力ある都市になってきています。


「福岡」イメージ写真

3都市には、賃貸マンションが
必要な理由があります。

以下のデータが示す通り、東京、大阪、福岡の3都市には、それぞれに賃貸需要が高い理由があり、多くの賃貸マンションを供給しなければならない理由があるのです。
また、こうしたニーズの内容もそれぞれの都市ごとに違いがあり、「東京には東京ニーズ」「大阪には、大阪ニーズ」「福岡には、福岡ニーズ」が存在します。
マンション経営を提案する企業は多くありますが、こうした都市ごとのニーズに沿ったご提案こそがプレストの強みであり、これを形にしたマンションが当社の提供するプレスタイルなのです。

データが示す3都市の実態と賃貸ニーズの特徴

東京

世界の投資家が注目するメガシティ東京

東京は、国内のみならず、世界規模で見ても経済活動が盛んな都市。
世界で上位500位内にランクインする企業の数ではニューヨーク、ロサンゼルスなどを抑えてトップに君臨しています。
さらに2008年の集計では、世界都市別GDP(国内総生産)も第1位であり、これは2025年の時点でも不動だということです。
大量の「お金」が動く都市は、大量の「人」も流れこんでくるもの。
世界各都市の人口推移を比較しても、トップは東京です。
こちらも、2025年時点でのトップは東京のままだとの予想がなされています。
これは、不動産投資をする上で最も大事な「人の確保」がしやすいという利点になります。

増え続ける「単身世帯」の受け皿となる物件を

2010年の国勢調査で、人口数が1,300万人を突破、総世帯数で639万世帯となった東京。
しかも、その内訳を見てみると、単身世帯数が292万人と大幅に増加していることが分かります。
そのような状況の中、東京はひとつの問題を抱えています。
それは、急増する単身者の住まいが圧倒的に足りていないことです。
2008年の「リーマンショック」以後、建設会社や開発業者が軒並み消えてしまったことで、マンション建設が減少したことが原因だと考えられています。
特にワンルームマンションの減少は著しく、現在は需要に対して供給が不足している状況です。
一方で、2020年の東京オリンピック開催を控えて、今後もワンルームの需要は高い状態で推移していくとみています。

ここ数年の傾向では、単身世帯数の急増が目立っています。
東京・単身者世帯数推移
リーマンショック以降、ワンルームマンションの供給が不足しています。
東京・ワンルームマンション供給戸数推移

始めるなら、価格高騰が本格化していない今

世界に目を向けても、東京ほどの経済規模、人的資源が豊富な都市はありません。
さらに、現在日本は、東京から大きな好景気の波が動き出そうとしています。
将来に向けたインフラ整備の充実は、確実にさらなる人を呼び寄せることでしょう。
需要があり、長期的に安定収入が見込め、今後の価格高騰が見込まれる東京でのマンション経営。
金融機関も積極的に力を貸してくれる今は、またとない機会といえます。

大阪

世界屈指の都市総合力を有する大阪

関西圏の圏域総生産額は、実に8,380億ドル(2007年度)に達します。
これは、各先進国の国内総生産と比較すると11位と12位の間に相当しており、オランダを上回る規模となっています。
また、大阪府だけの総生産額をみても3,428億ドルと、オーストリアに次ぐ規模です。
また現在の関西圏は、「関西イノベーション国際戦略総合特区」として国際競争力の強化に向けて取り組んでおり、その中核となる大阪市はアジアをリードする拠点都市として開発や環境整備が着々と進んでいる状況にあります。

圏域別総生産額と各国国内総生産額との比較(平成19年度)

子育て世代&高齢者層は、暮らしやすい都心部のマンションに

近年では、地価の下落により、都心に多くのマンションが建ち、子育て世代や高齢者が利便性を求めて大阪市地域に移住するといった「都心回帰」 の動きが見られます。
人口の増加率をみてみると、大阪府全体の値より、大阪市地域の値が高く、その中でも特に大阪市中心部(福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区)が高いという特徴があります。
H23年の人口増加率は大阪市地域で0.2%のところ、大阪市中心部は2.22%と10倍以上も増加率があることがわかります。

大阪府・地域別人口増加率
大阪府の世帯類型別の一般世帯数

狙い目は、都心部のファミリータイプと、将来性を見込んだ1LDK

全国的な人口・世帯数の減少、少子高齢化が進む中、大阪府においても将来的にはファミリー世帯から単身世帯への世帯構成のシフトが進むとみられています。
それでも、ファミリー世帯の占める割合は依然として高い状態で推移していくとみられており、今後増えていく単身者世帯からふたり暮らし向けの1LDKの賃貸需要はもちろん、2LDK~3LDK程度のファミリータイプについても十分な賃貸需要が維持されると予測しています。

福岡

政令指定都市で最も人口増加率が高い福岡

九州随一の経済都市である福岡は、学生(留学生含む)・社会人問わず、人の流入がとにかく多く、政令指定都市の中でも最も人口増加率の高い都市です。
全国的な人口減が進む中、福岡市の人口は現在も年に1万人ペースで増加しています。
また、この人口増加は2035年頃まで継続するとみられており、この点は不動産の投資先として大きく評価されるポイントとなっています。

福岡県の将来人口推計

資産形成先として福岡が注目される理由

福岡には、東京や大阪にはない独自の魅力があります。それは「物価が低い」こと。
都道府県庁所在地、政令指定都市を合わせた51市で、福岡市は物価水準が5番目に低い都市だとされています。
成熟した都市でありながら、低物価であることは消費者にとって大きな魅力です。
同時に「不動産価格が低い」ということも福岡ならでは。
借入額を低く設定し、リスクを最小限に抑えることができるため、新しい資産形成先としては、絶好の条件を揃えたエリアといえるのです。

平成24年平均消費者物価地域差指数
福岡市の2人以上世帯数と単身世帯数の推移

ファミリータイプの人気が高く、単身者向けゆとりのある1LDKが人気

活発な経済によって、転勤や進学などで「人の動きが多い」福岡は、長期的に住居の高い需要が見込まれる都市と言えます。
加えて、全国的に少子高齢化が進むなか、若者の割合が高いのも特徴です。
福岡の賃貸物件事情としては、リーマンショック以前に1DK、2DKタイプのマンションが大量に供給されたこともあり、それよりも広めの3DKや3LDKの物件に人気が集まる傾向があります。
また、今後も増え続ける単身世帯向けには、専有面積にゆとりのある1LDKのニーズがますます高まっていくとみられます。

  • 人気不動産投資家 椙田拓也氏による一棟不動産投資セミナー6月24日開催

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